住宅ローンの頭金はいくら必要か？頭金なしのケースや平均額、控除制度までわかりやすく解説

頭金とは、住宅購入費のうち自己資金で支払う部分です。例えば3,500万円の物件に500万円の頭金を入れれば、借入額は3,000万円になります。頭金が多いほど借入額が減り、返済負担は軽減されます。

近年では、「頭金なしでの借り入れ」が可能な住宅ローンもあります。「フルローン」と呼ばれる、物件価格をすべてローンで賄う仕組みや、「諸費用まで含めて借りられる住宅ローン」を扱う金融機関もあります。
頭金なしで購入する最大のメリットは、まとまった資金を準備せずに早くマイホームを取得できる点や、手許資金を確保できる点です。一方、借入額が大きくなるため審査が厳しくなる可能性や、返済総額が増え家計への負担も大きくなるといったデメリットもあります。金融機関によっては金利優遇が受けにくい場合もあり、メリットとデメリットを比較したうえで慎重に検討することが求められます。

頭金を多く入れる最大のメリットは、借入額を減らすことで総返済額を圧縮できる点です。特に金利が高い局面では、借入額を抑えることが利息軽減につながり、長期的な家計負担を和らげます。
一方で、デメリットは手許資金が大きく減ることです。住宅取得時は家具や家電の購入、引越費用など、まとまった出費が続くほか、教育費や医療費など将来の出費に備える必要もあります。お金の余裕がなくなるリスクを避けるためには、すべてを頭金に回さず、ある程度の生活防衛資金を残しておくことが重要です。

頭金を少なめに抑え、その分を将来の繰り上げ返済に回す方法にも利点があります。繰り上げ返済を行うことで返済期間が短縮されると、それに伴って利息負担が軽減され、結果的に総返済額を減らす効果があります。しかし、手元の資金が減ってしまうためリスクにもなります。資金不足にならないためにはこれからのライフイベントを考慮し、無理のない範囲で行うことが大切です。

頭金を多くするか繰り上げ返済を重視するかは、一律の正解があるわけではありません。家計や金利環境によって変わります。まず注目すべきは金利水準です。低金利が続く局面では、手許資金を多く残しつつ繰り上げ返済や投資に回す選択肢も合理的です。一方、金利が上昇傾向にある場合は、早めに借入額を減らしておくことが安心につながります。
生活防衛資金を十分に確保しているかも重要な指標になります。教育費や緊急時の支出に対応できる資金を残しているかどうかで、リスク許容度は変わります。
また、後述する「住宅ローン控除」を受けている場合も要注意です。住宅ローン控除は年末の借入残高を基準に控除額が決まります。頭金を多くしたり、繰り上げ返済を行うタイミングによっては控除額が少なくなります。

住宅ローン控除については2024年に税制改正があり、新築住宅のうち省エネ基準を満たすもののみが控除の適用対象となりました。また、借入限度額も縮小されました。ただし、子育て世帯（19歳未満の扶養親族を有する）と若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）については、2022年・2023年の水準が維持されました。2025年度の改正でも同様の措置を引き続き実施するとしています。

具体的には、子育て世帯・若者夫婦世帯が2025年に新築住宅に入居する場合、借入限度額は「長期優良住宅・低炭素住宅」で5,000万円、「ZEH水準省エネ住宅」で4,500万円、「省エネ基準適合住宅」で4,000万円です。

また、新築住宅の床面積要件は40㎡以上に緩和され、合計所得1,000万円以下の年度分に限り建築確認の期限が2025年12月31日まで延長されました。制度改正を正しく理解し、自身の購入計画に合うかどうかを確認することが重要です。

住宅ローン控除は年末の借入残高を基準に控除額が決まります。そのため、頭金を多く入れて借入額を抑えると、当然ながら控除対象となる残高が減り、結果として控除額も縮小します。例えば、3,000万円の物件を頭金なしで購入し、借入額が3,000万円の場合、控除額は大きくなります。しかし、頭金1,000万円を入れて借入額が2,000万円となれば、その分控除額は小さくなります。つまり、頭金を増やすことは返済負担の軽減につながる一方で、控除を最大限受けたい人にとっては不利に働く可能性があるのです。

住宅ローン控除を受けるには、初年度は確定申告が必要となりますが、給与所得者の場合、2年目以降は勤務先での年末調整の際に手続きできます。ただし、必ずしも控除限度額いっぱいが還付されるわけではなく、支払っている所得税や住民税額の範囲内での控除となる点に注意が必要です。また、将来的な制度改正にも留意しなければなりません。現行制度は2025年入居者までの特例措置が多く、2026年以降に入居する場合には控除が縮小、あるいは利用できなくなる可能性があります。住宅購入のタイミングや年収、課税状況によって控除効果は異なるため、税制の動向を確認しつつ資金計画を立てることが大切です。

頭金の目安は「年収」と「返済比率」を軸に考えると無理のない計画が立てやすくなります。各金融機関では、住宅ローンの適正な返済比率の目安を公表していませんが、一般的には30～35％といわれています。ただし、無理なく返せる理想的な目安は手取り収入の20～25％程度で、そこから逆算すると必要な借入額が見えてきます。例えば年収600万円なら、年間返済額の目安は120万～150万円程度となり、借入可能額もおのずと決まります。そのうえで自己資金をどの程度投入できるかを検討し、家計や将来のライフイベント（教育費・老後資金など）に支障が出ない範囲で頭金を設定することが重要です。

住宅購入にかかる資金は、頭金や物件価格だけではありません。契約書にかかる印紙税、登記費用、不動産取得税、仲介手数料などの諸費用が数百万円規模で必要になる場合があります。さらに、引越し費用や新居用の家具・家電購入費もまとまった支出となります。そのため、住宅購入資金は「物件価格＋諸費用＋生活立ち上げ費用」を総額でシミュレーションしておくことが欠かせません。頭金に資金を集中させすぎず、余裕を持った資金配分を行うことが、無理のない住宅ローン計画につながります。